■どうして不動産の鑑定評価というものが必要なのか。
「 不動産の価格と賃料くらい、不動産業者に聞けばわかる。」、「長年住んでいる地域の土地相場ならば、自分の方が相場に通じている、だから不動産鑑定士など必要がない。」、という人もいます。「不動産鑑定士など依頼者の都合に合わせて書類をつくるんじゃないか。」、と疑う人もいます。
ちょっとお待ち下さい。
第三者としての立場で、専門知識に裏打ちされた公平な判断というものは、かならず必要です。取引相手となるかもしれない、あるいは媒介しようとする者の意見では利益相反になることが多いため、だれかに有利な判断をしている可能性があります。情報の非対称性がある相手との取引は、非常に不利だということは意識しておく必要があります。
不動産というものを、分けて理解する場合、ひとつの考え方として、「売りにでている不動産」と「売りにでていない不動産」に分けて考えることができます。
「売りにでている不動産」は、市場参加者の自己利益実現のための交渉や競争の対象であって、売りたい方は１円でも高く、買いたい方は１円でも安くという動機で交渉の場に立ちます。得られるべき収益から理論的に求めた価格で取引するという選択も稀にはなされますが、たいていは交渉、競争の結果として決まった価格で取引がなされます。この取引を有利に行うため対象不動産や市場についての情報を充分に得ておくことは絶対に必要なことだと言えます。また以前から知っている相手どおしの場合、情報を共有し、お互いに納得する中立的な価格を求めるために鑑定評価を利用することもあります。
「売りにでていない不動産」も価格を付ける必要があります。
たとえば課税上、売りに出しているわけでもない土地の評価額に応じて行政サービスの対価として固定資産税や都市計画税をかけるわけですが、この場合は多数地点を公平に均衡の取れた価格を序列、変動率も考慮し面的に求めねばなりません。あるいは相続税や贈与税の場合は資産所得を公平、さらには簡便に求めるための路線価付設という必要もあるでしょう。また公共事業による買収を考えてもいいでしょう。売買するのですが、売る気もなかった土地を売らせるわけですから、市場に成り代わって対象地の社会における価格秩序の中での適正なあり処を誰かが求めねばなりません。議員や公務員が行う場合、公正さを担保することが困難となる圧力が加わるかもしれません。そこで、一定の試験制度による有資格者、不動産鑑定士が市場の代行者として価格を求めることになります。つまり公平さを確保する社会装置であるということができます。
■地価公示制度等（地価公示、地価調査）
毎年１月１日の価格を国が地価公示として不動産鑑定士に評価させています。同様に、毎年７月１日の価格を都道府県が地価調査として不動産鑑定士に評価させています。これらは他の場面において不動産鑑定士が鑑定評価を行う際、規準するべきものとされる、つまり地価公示・地価調査の結果と矛盾した鑑定評価はできないことになっています。また制度趣旨が、一般の人が土地の適正な価格を判断するうえで客観的指標として活用されるために設けられた制度なのです。
とはいえ、地価公示の標準地が、平成20年で29100地点、ほとんどが都市計画区域内に限られ（市街化区域23,288地点、市街化調整区域1,524地点、その他の都市計画区域4,187地点、都市計画区域外の公示区域101地点）、地価調査の基準地が平成19年で24,374地点（都市計画区域内18,288地点、うち市街化調整区域1,242地点、都市計画区域外4,167地点、林地677地点）となっています。
概ね宅地については規準可能ですが、必ずしも充分な密度とは言えないうえ地域要因の多様性から、一般の人が公示価格だけから適正な価格を把握することは、非常な困難があると言えます。
また雑種地、農地については価格水準として規準困難な場合が多く、不動産鑑定士が慎重な市場分析により、公示価格等からの直接的な規準なしに鑑定価格を決定する場合があります。さらに林地については公表地点数も少なく、立木等で高度な専門性を要する場合が多いのです。
なお、農地、林地は不動産鑑定士の法的独占対象外ですが、多くの不動産鑑定士が評価に従事しています。私は森林評価士でもあります。
■路線価
ならば不動産鑑定士も関与した、路線価（相続税、固定資産税）があればだいたいわかるから鑑定評価は不要だろうという考えられるかもしれません。路線価は、公示価格等を規準したある程度多数の評価、これには不動産鑑定士が関与、に基づいています。目安にはなりますが、カバーされた範囲の低さからはなはだ不十分なものだと思われます。
市街地を少し離れると、もう路線価のない地域が広がります。工業地、農地、林地にはほとんど用をなさないものです。公示価格、基準地価格と同様、一般の方が比較できる範囲はわずかなものと考えられます。
■画地条件（個別的要因）の考慮の低さ
では市街地は公示価格、路線価で充分でしょうか。
土地は非常に個別性の強い特性があります。路線価というのは、それらのほとんどを捨象している考え方に成り立っています。課税や申告の簡便性、大量処理を目指して、同じ道路に面する土地なら価格を同じものに見なそうという考え方です。もちろん一定の個別的要因の修正率は用意されていますが、一般取引市場の実態に比べて極めて格差の付け方が小さい傾向にあり、費用が要らないからと、路線価をもとに申告してしまうと、非常に損をする可能性もあります。例えば、地形の不整形度、前面道路や隣接地との高低差、道路との間の水路の存在、近隣地域の標準的画地の規模との格差、擁壁・地盤の損傷、埋蔵文化財包蔵地、地歴からの土壌汚染の可能性等について、考慮がなされていないか、充分ではないのです。
- ■制度上の必要
- ・税務上も、個人と経営する法人との売買のような利害関係者間の売買は「時価」を基準として判断されますが、これは路線価ではなく、なるべくなら鑑定評価書を添付した方が望ましいようです。また個別的要因や収益性などで精密な調査に基づかないと不利な結果がでる可能性が大きいと言えます。
・公共団体による用地買収では議会等に鑑定評価書を添付して説明責任を明らかにする手段として鑑定評価が重要な位置をしめます。
- ・地価公示、地価調査、固定資産税の評価、資産課税上の標準地の評価等、法的にも不動産鑑定を活用すべきものとされる領域があり、社会の目に見えないインフラストラクチャーとして重要な位置を占めます。
- ・一定の公益団体、公共機関、公開企業等では業種によっては監督官庁に対して不動産の売買、融資、補助金の交付に鑑定評価書を添付して認可等を得たりする必要があります。
■収益性、個別事情の考慮
収益目的での土地利用が可能な土地や建物の場合、不動産の収益力を充分な調査、分析のうえで算定し、収益価格を求める必要が多いと思われます。これは、中立の立場が明確な第三者に頼まないと、相手に有利な価格を聞かされる可能性があります。
路線価や公示価格等との規準では対応できません。厳密な収益面からのアプローチ、市場分析が必要だと思います。
また隣接地を買収して画地を一体にする場合や、共有の土地を分けようとする場合のように、適正と見られる価格は、通常の価格を離れてしまう場合があります。よく隣の土地は高くても買えと言われますが、なぜ、どれだけ高く買うのが適正なのかは、私たちの意見を聞いて決めていただいても損ではない、合理的であると思います。
今まで賃貸してきた関係のある者どおしの間での賃料（継続賃料）の改定についても同様の関係があります。
■不動産鑑定の利用を薦めるその特性
（１）信頼性
国家資格を持つ不動産鑑定士が、「法」「鑑定評価基準」に基づいて行うため信頼性を確保されています。不当な鑑定評価には処分が予定されるため、専門家としての高度な注意義務が要求されています。
（２）論理性、説得性
鑑定評価とは、つきつめると説得の技術ではないかと考えられます。充分な価格資料を収集し、価格の三面性（費用、市場、収益）からの論理的なアプローチで適正な価格を市場に成り代わって指し示す、きわめて公共性の高い、重い責務を負う職務です。
（３）個人情報の保護
市場価格データの収集、収益分析等において、鑑定評価作業は必然的に大量の個人情報の取り扱いを伴います。収集、活用、保管、廃棄のすべてのサイクルにおいて厳格な管理が求められています。
